桃園廠房,桃園市廠房,大桃園廠房

新冠肺炎疫情爆發，原本熱絡的房地產交易市場，迅速急凍，進入冰河時期，已經簽約的賣方，擔心封城拿不到尾款，天天跟催流程……剛剛簽約的買方，擔心疫情讓房市崩盤，反悔不買，考慮違約……好不熱鬧。

正業地政士聯合事務所長鄭文在表示，如果你是買方，反悔不買，該如何自處？如果你是賣方，遇到要違約的買方，該怎麼辦？依據民法§249.250及不動產買賣契約書的約定，買賣契約書成立後，買方反悔不買，經解除買賣契約後，已經收授的價金由賣方沒收。所以，當買方反悔不買時，仲介方通常會希望買方將買賣契約完成，等過戶後再由買方將物件出售，降低傷害，如果已付的價金被賣方沒收買方的價金，將一無所有。事後的再轉售，還有平盤或小賺的可能，通常也是一種戰略的應用，避免買方全盤皆墨的好方法。



依據民法§254「契約當事人之一方延遲給付者，他方當事人得定相當其向催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約」所以，當買方反悔不買或延遲付款時，賣方一定要記得利用存證信函或律師函，履行解除契約的催告，否則賣方無法主張沒收買方的價金及將房地產再出售予第三人的權利。



另外，鄭文在提醒賣方的是，遇到買方反悔不買違約時，千萬別見獵心喜，想趁機大賺一筆，曾經有客戶，因為互不相讓，各自委託律師興訟，結果部份價金沒收了，房屋跌價了，解除契約後，再次出售，賣得價金加上沒收的簽約金，和原本售價相仿，三年的官司，勞民傷財，白忙一場。



在此，鄭文在奉勸買賣雙方，當買賣契約無法履行時，善用仲介方或是地政士的協調機制，如果沒有共識也可以透過公所的調解委員會調解，最後才是法院判決。



鄭文在指出，當生活環境產生巨變，所有的未知和恐懼會打亂我們的生活步調及購屋信念，做出不同的判斷，屆時，也需要賣方更多的同理心，讓違約過程沒有輸家，畢竟，我們共同的敵人是病毒，而不是人性。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

營建署表示，租金補貼是為了擴大照顧租屋族，戶數加倍至12萬戶，受惠者越多，社會也更均衡。在此也呼籲房東能在疫情期間配合降租，與房客共度難關。

營建署表示，為協助更多租屋族，2020年起放寬所得標準、申請資格、擴大補助對象，戶數加倍為12萬戶。營建署進一步表示，租金補貼自開辦迄今，都是直接補助房客，撥入申請時提供的本人郵局帳戶，如有特殊因素可指定他人郵局帳戶。



營建署表示，中央及地方都紛紛針對受疫情影響的社會住宅承租戶減租及提供緩繳協助。對於租給領有租金補貼戶的房東，已提供綜合所得稅、房屋稅及地價稅等租稅減免，營建署對此感謝房東，也希望房東可在疫情期間主動降租或提供緩繳協助，共體時艱。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

新北市政府為了加速都市環境改善，選定了鄰接新莊捷運站及新莊廟街商圈的新莊派出所進行公辦都更，本案更新單元面積為7,530.8㎡，現況為屋齡50年以上之新莊派出所及多有舊違章戶，已不敷當地使用需求。本案經過2021年2月26日新北市都市更新及爭議處理審議會第20次會議審議通過，並於2021年6月4日發布實施，預計於2021年下半年度開始動工，2024年底完工，更新後預計興建2棟地上27、33層、地下5層鋼骨鋼筋混凝土造建物，更新後除有店舖及住宅外，更保有新莊派出所、武德殿及增設文化性服務設施。

新北市政府都市更新處處長張壽文表示，本案留設了1,398.34平方公尺之開放空間、整併拓寬景德路至15公尺寬且捐贈了100部供公眾使用機車停車場，實體改善新莊廟街機車停車位不足多有違停之情形，並改善道路狹小壅塞及人車爭道等問題，提升整體都市環境公益性，翻轉新北成為更新更好的宜居城市。



另外本案更新後除了配合老街意象做整體規劃設計外，更將範圍內歷史建築物原地保存，為其打造人行友善通透空間，可使自捷運站及廟街過來之民眾方便通達，進一步入館參觀歷史建物過往歷史及特色，結合本案增設之文化性服務設施，達到保留新莊人文歷史藝術風貌及文化資產活化再利用之目的。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

隨著台灣房價所得比、物價持續飆升，薪資所得卻沒有成長下，讓年輕人越來越不敢生孩子，導致生育率持續創低且人口呈現負成長狀況，美國中央情報局(CIA)最新公布的2021年全球出生率預測報告(註1)中，台灣出生率全球最低，民眾離「五子登科」的夢想越來越遙遠，所謂五子登科代表著過去對於人生目標的定義在於要擁有妻子(婚姻)、孩子、車子、銀子(存款)、房子，然而這個過去在華人思想中根深蒂固的觀念也逐漸式微，有民眾表示早已只能「房子、孩子二選一了，養得起孩子就買不起房子了！」21世紀不動產劃研究室整理出出生率會如何影響房市，及少子化下該有怎樣的置產思維。

房市與出生率之間的關係

21世紀不動產亞太區暨台灣區總部董事長王福漲表示，「房地產市場短期看金融，長期看人口。」表示房地產業需要有購買的人口支撐，人口紅利更是影響房市活絡與否的重要因素，此外，建案也會隨著以人口結構的改變來做變化。例如，以前多半是大家庭、三代同堂的狀況，建案多半會推出大坪數的房子，不過近年隨著少子化漸漸嚴重，建案也逐漸變成主推小家庭、單身貴族喜愛的小坪數為主，不過隨著人口結構從以往的大家庭改變到現在小家庭，導致的每戶人口下降也是未來戶數增加的動能。然而生育率持續下降帶來的少子化及老年化對於國家經濟發展是一大殺傷力，無論是企業健全發展，還是科技創新，都有可能因此使競爭力下降，但房價卻會隨著勞動力減少及各項原物料喊漲的情況下，不見得會下跌，且反而還有可能持續高漲。

少子化下的置產思維看用途

當台灣正處在生育率世界最低的此刻，如果想要置產的話到底要怎麼選擇呢？關鍵就在於你的用途究竟是什麼，如果是想當包租公、包租婆出租獲利，21世紀不動產企劃研究室推薦以下三個方向，第一，想要租給學生的話，建議可挑選學生人數充足的大學城入手，這樣才不會遇上大學停止招生，導致房子缺乏租客的窘況。第二，有大量工作需求的區域的周邊也會是租屋熱點，重大建設周邊及經貿園區、工業區、或是能創造大量就業機會的各種產業園區等。第三，交通建設的周遭，由於交通方便，也會有不少人選擇在捷運旁、火車站、高鐵旁租屋通勤。

如果是自住則是要考量自身需求，沒有標準答案，同等價位在蛋黃區可能只能購入坪數不大的中古屋，但是交通方便，卻能在蛋白區或是郊區購得較大空間的新成屋，不過有生子計畫的夫婦則要考察周邊托育設施是否充足，或是雙方的父母居住在附近能成為托育後援。

買房要考量的條件相當多，從最重要的價錢、到房屋類型、屋內格局、車位種類，甚至是風水、社區素質與周遭生活機能，都是許多人在意的；有一名買方看中社區大樓與華廈型產品，因為2個物件價錢相當接近，讓他陷入「選擇障礙」；結果不少網友一看就馬上做出選擇，直言條件差異很清楚「有需要選嗎？」。

該網友在Ptt列出2間物件的條件，寫下「電梯大樓，平車(平面車位)，11年，兩房一衛，這間是對內的，採光相對差。周邊機能較差，但是走還是可以到賣場，上班要開一段路，會塞車」，另一個物件則為華廈型產品，他提到「電梯華廈，機械(車位)，6年，兩房兩衛，有三面採光，室內採光很好。周邊機能非常好，食衣住行都方便；主要是離工作地方近，走路可到」，因為開價相近，這2個案子讓他相當猶豫，只好在網上發問，參考其他人的意見。

結果有不少網友認為，上班距離是買屋置產的最大考量關鍵，紛紛留言「上班近，生活品質好」、「採光與生活機能很重要」、「走路就可以上班，生活機能又好，車子相對沒那麼重要」、「還需要選嗎？B呀！」、「住得舒服最重要」，認為能夠就近上班，B選項的劣勢雖為車位，但幾乎是可以被捨棄的因素。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

全國商總主席賴正鎰2021年6月7日指出，5月以來這一波疫情嚴峻來得又快又急，迄今已高達10215個本土病例，274人死亡，政府6月7日又宣佈三級警戒再延至6月28日，賞屋客人全部消失，「建築業已經送急診待救」，且營建工地原本就很缺工，因應防疫而分流，工期將延宕，恐引發後續交屋問題，他籲請全國統一將建照有效期展延至少1年，且7月即將實施的房地合一2.0與實價登錄2.0新制應延後1年實施，並請內政部營建署加速訂定「因疫停工及延後交屋補償辦法」，預防更多的交屋違約糾紛。

賴正鎰說，對多數人而言，買房是人生大事，根據內政部不動產資平台統計資料顯示，光是從2019年Q1到2021年Q1的2年間，全台住宅價格指數就從114.79增加為128.86，增加15.07％，六都之中，台南市因為平均房價基期低，加上南科投資大增，房市需求較高，從134.59增加到152.67，增加18.08％，房價指數漲幅均六都之冠；其次是台中市增加17.85％；反觀雙北市及桃園市、高雄市住宅價格指數都在平均值內，房價波動較小。



依住宅價格指數來看，雙北房價其實這幾年比起其他都會區算是相對持平，但政府2020年底祭出各項政策打擊投機客，房地產2021年第1季只剩下剛性需求及換屋族群，等於來客量銳減三分之一，4月又匆匆三讀通過房地合一2.0，已經準備從2021年7月1日起，搭配實價登錄2.0同步實施，平均地權條例等三法嚇跑了投機客，連投資置產客開始靜置觀望，而剛性需求與換屋族又少了一半，結果再遇上新冠肺炎疫情進入三級警戒，建築業等於是屋漏偏逢連夜雨，船快要沈下去，不得不高喊「救命」。



像是新北市，台中與台南在2020年底或2021年有些預售案已經快速完銷，但因為缺工缺料及建材價格飆漲，過去預售建案平均2.5年可以交屋，現在可能要推遲到3年以上，加上碰到疫情爆發，情況更加危急，近期原物料價格波動大，根據主計處統計，基本民生消費像是沙拉油、米和衛生紙等，2021年1至4月平均年增率已達1.8％；另與建築相息息相關的鋼筯價格，5月份每公噸漲了300元。



目前建商與代銷採取做法，賴正鎰說，包括鄉林建設內，各建商建案接待中心均採取高規格防疫措施，也是照常營業，除了改採事先預約賞屋與分流制度，也加強環境清潔並落實全天戴口罩、體溫量測、酒精消毒及QR實聯制，保護購屋者與銷售人員的健康安全，工地工人施工也保持距離，連午休吃飯也都要求分散距離，不過疫情這麼嚴厲，連帶也打撃到購屋信心和意願。



根據指揮中心統計資料，從5月11日此波本土疫情大爆發以來，到6月7日已確診10215例、死亡人數274人，大家除了外出採買之外，幾乎都躲在家裡，不敢出門，導致國內餐飲，交通，觀光旅宿等服務業哀鴻遍野之外，房地產上下游的上百萬家相關產業也受牽連，建商與代銷擔心施工變慢，延緩交屋，恐怕會衍生交屋遞延的合約糾紛。



營造業者也反映，他們擔心害怕若是疫情持續上升，三級管制如果繼續延長下去，又或者提升為四級的話，屆時所有工期必然就要面臨停工，但沒有停工標準以及補償條例，如果是有訂定停工標準，或許部分建商的買賣合約就能援用除外條款。



賴正鎰說，因應疫情，像是新北市、宜蘭、桃園、彰化、雲林、南投，金門、嘉義等縣市，陸續宣布建照、雜照可自動展延，建築期限延1-3年不等，不必另行申報，他很感謝政府快速提供建照展延措施，但是對於已經完銷或即將完工交屋的建案，可能還是得要依照合約走，必須要在合約期限內完成交屋，否則可能會有糾紛，而且建築、營造、水電業與代銷業並未列入紓困行業，這點也讓人憂心。



他表示，國內疫情是否能有效控制，攸關下半年房地產的表現，建築業已經是疫情下慘業，一旦7月後再施行房地合一2.0與實價登錄2.0實施，他擔心多數建案接待中心情況不樂觀，房仲業也無法帶看物件，預售與二手房的交易恐怕形同停擺。他除了要拜託政府趕緊買進疫苗，普及施打率，希望台灣能趕快贏回防疫模範生的美名，讓各行業與家庭學校生活趕緊回到正軌之外，也要籲請政府延後一年再實施房地合一與實價登錄2.0，千萬不要再打房，請政府讓營建業有合理的生存空間，同時也保障廣大購屋消費者權益。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

無論自住或置產，都希望買到保值度高，最好還具備增值性的房子，以目前疫情相對平穩的南二都來看，仍有自住客持續看屋的需求，業者建議，人口正在增加或是已經顯著增加的區域，表示購屋需求也會變大，只要該區塊供給量穩定，需求又持續增加，也就代表房價有漲幅潛力；以高雄來說，楠梓與橋頭未來性受到看好，台南的永康、新市、善化，以及發展中的安南商60重劃區，都可算是符合潛力區條件。

去年初全球新冠肺炎疫情爆發，台灣房市買盤一度呈現觀望，但下半年後買氣逐漸回籠，台南、高雄全年的移轉棟數與2019年相較大致維持平盤，可見買方有信心而持續買進。若要在南二都之中選擇有發展潛力的區塊購屋，信義房屋安南海佃店專員郭鎮彰說明，所謂潛力區，最簡單定義就是未來的房價會漲，其支撐力道就在於供給穩定而需求增加，也就是該區域人口正在變多，或甚至已經明顯增加，就代表購屋需求隨之增加。

郭鎮彰進一步說明，工作機會、交通便捷、本身既有的機能與居住環境佳，是人口增加的三大關鍵。以台南來說，南科擴廠帶來龐大就業機會，因此園區旁的善化、新市，不僅目前購屋需求龐大，尚未開發的農地也變得頗為搶手，主要都是看準日後可能變更為商業區或住宅區，以至於現在單坪10萬內都很難買到。

郭鎮彰也表示，永康的大橋重劃區、鹽行重劃區公共建設均多，前者包括總圖、公園，也鄰近砲校遷移後將設置的創意設計園區，深受小家庭喜愛，而後者將新設國中，周邊新拓寬的永安路除連接安南史博館特區與鹽行重劃區，還能再連接南科園區；除此，安南商60重劃區雖仍在規劃動工中，但其地理位置5分鐘可進北區，未來北外環道開通，15分鐘能抵南科，也是未來性備受注目的區段。

高雄部分，信義房屋楠梓店主任簡怡仁表示，整個大高雄地區以楠梓、橋頭擁有最多重劃後的土地，加上有橋頭科學園區的議題，建商勇於獵地推案，由於供給量能穩定，且房價相對市區親民，持續吸引人口移入，房市發展潛力也相對強勁。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

全台疫情三級警戒，許多人宅在家多時，紛紛大嘆若家中有露台，不用出門擔心染疫，就能享受「偽戶外」的氛圍。房市專家提醒，若有意購買附有大露台的房子，要注意許多露台是以「約定專用」方式給住戶使用，雖未算在權狀坪數內，但單價會較其他戶別略高；而合理價位的算法有兩種，第一，單價不要比其他戶別超過3分之1以上，第二，露台每坪行情約是室內坪數的一半。

大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡表示，多數露台是以約定專用方式提供給單獨某戶使用，也就是該住戶並未擁有露台的所有權，僅是社區將露台的獨立使用權以約定專用方式給予該住戶，換言之，權狀坪數並不包含露台坪數。不過，因實際使用坪數仍較其他戶別來得大，單價及總價也會比較高；以合理價位來說，露台戶單價不應超過其他戶別3分之1以上，假設該社區一般戶型的單價行情是每坪60萬，露臺戶若是高出20萬、每坪達80萬以上，就屬於較高的價位。

信義房屋永康鹽行店店長李聿旌也表示，通常中古屋的露台會算進權狀坪數，但現在許多新屋則以約定專用方式提供給住戶使用。因此，他提供另一算法，露台每坪的價格大約是室內單價的一半，假設室內每坪30萬，露台可以算成每坪15萬，若露台共10坪，就在最後的總價加上150萬元。唯要注意的是，對銀行估價來說，權狀坪數不包含露台面積，可能導致銀行認定成交金額較一般行情高，進而影響到貸款成數，建議若是這類型物件，自備款應準備得更充足。

除了價格計算方式要特別注意，買方購買露台戶，最怕遇到被樓上丟垃圾，甚至意外墜落等情事。李聿旌表示，露台戶最大優勢在於空間運用，例如現在無法出門遊憩，家中有露台就方便小孩、寵物「放風」，還可以種簡單的花草，若是想避免樓上掉東西的風險，建議購屋時就先選戶數單純、租屋族較少的社區，若預算可以負擔，社區也有可售的樓層，則建議可以選擇頂樓或次頂樓的露台戶。

郎美囡也說，屋齡10年以上中古屋，其社區的居民結構已經相對穩定，看屋時可以觀察樓梯間、頂樓、公共設施，乃至於各戶的陽台及窗戶外觀維護得如何，就能大致觀察住戶素質，盡量露台被避免亂丟垃圾等風險；若是購買預售屋或新成屋，無法觀察鄰居的素質，相對來說比較碰運氣，但通常若選擇買大建商的建案，因價格相對較高，住戶也會相對講究，或許風險也會相對低一些。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

根據官方統計，桃園市八德區今年第一季的交易量，屋齡40-50年的房屋交易亮眼，佔23.14%，業者表示，主因捷運綠線興建，讓大湳大區的介壽路沿線公寓、透天厝翻身，建商也看好未來發展性提前布局，收購土地、老舊平房未來將推案。

根據內政部不動產資訊平台統計住宅買賣移轉筆數依屋齡區分，今年第一季八德區350件中，屋齡40-50年的房屋交易佔比23.14%，為桃園市幾個房市主要交易區中最高。

信義房屋八德廣豐店店長宋有容觀察，今年第一季的公寓、透天厝的交易大多坐落在大湳地區的介壽路沿線，介壽路是八德早期發展的商圈，更是捷運綠線G03-G04站點沿線，也因為興建捷運的帶動，讓沿線公寓單坪漲了3-5萬，去年年初單價約11萬，今年可來到15萬。

因此，宋有容說明，許多公寓、透天厝的屋主趁房價好時出售換新大樓，而許多從雙北過來的置產客，則因有了雙北過去蓋捷運，周邊房市的增值經驗，看好捷運綠線發展的未來性與區位條件，紛紛投入置產收租，這也是今年第一季八德區公寓、透天厝交易佔比高的原因。

信義房屋八德長興店店長張國彥表示，大湳地區的都市計畫自民國65年發展至今，因此老公寓、平房屋齡已4-50年，近期建商陸續收購捷運綠線沿線的土地與平房，整合後預計推案，這也是今年第一季屋齡4-50年交易佔比高的原因。

而會看中大湳地區的未來性，張國彥認為，不外乎為大湳地區為八德發展成熟的商圈，電影院、量販店、傳統市場都有，捷運的興建也讓建商綜合評估那裡的未來發展性。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

代表北台灣新案市況的住展風向球，5月分數降至34分，較4月（37.2分）減少3.2，對應燈號未跌至藍燈、連續亮出15顆黃藍燈，但分數更創下近1年以來新低，原先外界擔憂政府打炒房措施能抑制房市，但沒想到突爆式疫情對房市的衝擊程度顯然比政策抑制更大，北台灣房市已暫時進入冷卻狀態。

唯一受影響最小的是新竹蛋黃區房市，如竹北與竹市東區熱度幾乎沒什麼改變，雖然建案來人量也普遍少許多，由於供給緊俏，建案只賣熟客就能夠熱賣，且價格還在繼續上揚。

5月預售屋推案量僅剩約6百多億元，而大部份都在5月上旬所推出，其中單一案量逾15億元以上的指標案為台北市士林「新美齊心岳」、文山「蔚來之森」、北投「禾碩樹晴」、新北市板橋「立信天禧-天禧」、三重「上河滙」與「漢皇鼎真」、泰山「明日城2-勝華怡家」、林口「立軒天諾」和「福樺中央大樓」、淡水「湯泉紅樹林」、桃園市-中壢「憶聲智匯科技園區」、龍潭「華曜大謙」、楊梅「雲集」、桃園「亞昕一見」與「美麗一森」、八德「寶欣G5綻」、新竹縣-竹北「禾樂」及「利豐御邸」、湖口「弘峻理享城」等案。

新釋出的成屋案則約2百多戶，與4月差異不大，單一案量逾15億元以上的指標案為新北市-板橋「臻園」。住展雜誌研發長何世昌指出，疫情瘋狗浪來襲，建商放緩推案腳步，但5月房價議價率卻文風不動，代表多數建案並未降價，主因應該是持續高漲的營造成本，未來還要注意可能爆發新一波延後交屋潮。

以時間點來看，5月前二週假日市況表現出色，但第三週起至第四週假日市況快速冷卻，大多數建案單週來人組數低於10組，逾半數建案成交掛零，顯示市況之惡劣，尤其受疫情衝擊最劇烈的萬華、板橋、中和與新店等地，其中萬華所有的新建案案場都拉下鐵門、停止營業，而中和則有約八成案場休息，兩地在5月第三週假日起成交量趨近於零。

何世昌認為，短期而言疫情仍是房市的主宰，6月狀況可能也不會太理想，但後市並未如想像中那麼悲觀；若三級警戒解除、且民眾渡過恐慌期後，遞延性買盤遲早將會出現，房市應能快速回溫。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】